NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ KHI MUA ĐẤT CHUNG SỔ: LUẬN GIẢI VÀ KHUYẾN CÁO!
Ngôn ngữ bình dân, Bà con ta hay gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Sổ đất/Sổ đỏ/Sổ hồng – Tóm lại, một thửa đất đã có Giấy chủ quyền, Bà con ta gọi là đất đã có “Sổ”. Và “Đất chung sổ” cũng là cách gọi bình dân, để mô tả hai trường hợp: (i) Một là, trường hợp thửa đất có nhiều “Người đồng sở hữu”, nhưng chỉ có một “Sổ duy nhất” ghi đầy đủ tên của tất cả những Người có quyền sử dụng đối với thửa đất đó (Đây là phương thức cấp Sổ trước năm 2009); Và (ii) Hai là, trường hợp thửa đất có nhiều “Người đồng sở hữu”, và mỗi đồng sở hữu được cấp một Sổ, nhưng trên Sổ có ghi rõ đất có hình thức sử dụng chung với nhiều Người khác (Đây là phương thức cấp Sổ từ năm 2009). Mặc dù có sự khác nhau về hình thức cấp Sổ như vậy, nhưng vê bản chất không khác nhau là mấy, bởi thửa đất như vừa nêu đó, vẫn là thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của nhiều Người, nếu muốn giao dịch, phải được sự đồng ý của tất cả các Chủ thể đồng quyền khác, cho dù thửa đất này chỉ có một Sổ hay nhiều Sổ như đã nêu.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc Bà con ta thực hiện giao dịch chuyển nhượng (Mua bán) đất chung Sổ: Có thể do thửa đất không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa hoặc/và Bên mua không đủ điều kiện tài chính để có thể mua toàn bộ một thửa đất nhất định, nên phải cùng mua chung với những Người khác…. Hiện nay, những tranh chấp liên quan đến giao dịch đất chung Sổ khá phổ biến; Mà thông thường, những tranh chấp này, lại khá rối rắm, bởi có sự liên quan của rất nhiều Chủ thể; Đôi khi, Bà con có thể bị mất trắng bởi mua đất thuộc dạng này. Do đó, nhằm giúp Bà con hiểu thêm vấn đề, cũng như hạn chế được phần nào rủi ro – Bài viết này, Tác giả sẽ phân tích một số nội dung quan trọng, để Bà con tham khảo.NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ KHI MUA ĐẤT CHUNG SỔNHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ KHI MUA ĐẤT CHUNG SỔ
I. QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG MỘT PHẦN ĐẤT
1. Khác với quy định của Luật đất đai năm 2003 trước đây, là Các bên có thể đo vẽ và ký Hợp đồng công chứng mua bán một phần đất, rồi sau đó mới đi làm thủ tục tách thửa, đăng bộ sang tên:
Ví dụ 1: Ông A có thửa đất thổ cư 200m vuông. Ông A có thể tiến hành đo vẽ hiện trạng, rồi ra Văn phòng công chứng, ký chuyển nhượng cho Ông B 1/2 thửa đất này, tức là 100m vuông. Sau đó các bên, mới đi làm thủ tục tách thửa, và đăng bộ sang tên một phần đất này cho Ông B luôn.
2. Tuy nhiên, theo quy định của Luật đất đai năm 2013 hiện hành, Các bên muốn mua bán một phần đất thì phải đi làm thủ tục tách thửa trước, sau đó mới được ký Hợp đồng công chứng chuyển nhượng thửa đất mới tách này:
Ví dụ 2: Ông N có thửa đất nông nghiệp 1200m vuông. Nay Ông N muốn bán cho Ông H 1/2 thửa đất này, tức là 600m vuông. Thì Ông N phải đi làm thủ tục tách thửa trước, tức là từ 01 thửa 1200m, thành 02 thửa, mỗi thửa 600m, vẫn đều đứng tên Ông N, và mỗi thửa mới này sẽ có 01 sổ riêng. Sau đó, Ông N muốn bán thửa mới nào, thì chỉ cần cầm sổ của thửa đó, ra Công chứng chuyển nhượng toàn bộ sổ mới này (Chỉ 600m) cho Ông H. Công chứng xong, Ông H sẽ đi làm thủ tục đăng bộ sang tên cho mình, mà không cần phải làm thủ tục tách thửa nữa (Tức là Ngược lại với quy định trước đây).NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ KHI MUA ĐẤT CHUNG SỔ
II. RỦI RO PHÁP LÝ KHI MUA ĐẤT CHUNG SỔ
Từ quy định mới vừa nêu trên, sẽ dẫn đến những trường hợp mà đất không đủ điều kiện để tách thửa, hoặc còn vướng những vấn đề khác, thì Các bên lại mua bán một phần đất bằng giấy tay, và sử dụng chung sổ, tức là không tách thửa được, không đăng bộ sang tên được – Và muôn vàn rủi ro từ đây sẽ phát sinh.
1. Một sự bảo đảm mơ hồ
Ví dụ 3: Ông S có thửa đất nông nghiệp 600m vuông. Ông S muốn bán 200m cho Ông X, và 200m cho Ông Y. Tuy nhiên thì việc tách thửa không thể thực hiện được, vì diện tích quá nhỏ không đủ điều kiện để tách thửa. Vậy là Ông S viết giấy tay bán cho Ông X 200m, Ông Y 200m. Trường hợp này, Hợp đồng không được công chứng, việc lập Vi bằng không nghĩa lý gì như đã phân tích trước đây.
Đây chính là rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho Bên mua. Lý do: Về mặt pháp lý, Chủ quyền toàn bộ 600m vuông đất vừa nêu vẫn thuộc duy nhất về Ông S. Sổ đỏ cũng chỉ đứng tên Ông S. Rủi một ngày đẹp trời, Ông S mang sổ này đi Công chứng thế chấp cho Ngân hàng, hoặc Công chứng bán toàn bộ cho một Người nào đó, thì xem như những Người mua bằng giấy tay trước đây mất trắng.
Bà con đừng thắc mắc đoạn này. Bởi vì việc mua bán giữa Ông S và Ông X, Ông Y nêu trên, không được công chứng, không được đăng bộ sang tên, tức chưa được pháp luật thừa nhận. Do vậy, khi Ông S cầm nguyên sổ đi thế chấp Ngân hàng hoặc bán toàn bộ cho ai đó, thì việc Hợp đồng này được công chứng, rồi đăng bộ sau đó, là giao dịch được pháp luật thừa nhận, nên hợp pháp, nên Họ sẽ được bảo vệ trước Tòa án.NHỮNG RỦI RO PHÁP LÝ KHI MUA ĐẤT CHUNG SỔ
2. Việc mua bán bị vô hiệu
Ví dụ 4: Ông S có thửa đất nông nghiệp 600m vuông. Ông S muốn bán 200m cho Ông X, và 200m cho Ông Y. Tuy nhiên thì việc tách thửa không thể thực hiện được, vì diện tích quá nhỏ không đủ điều kiện để tách thửa. Vậy là Ông S viết giấy tay bán cho Ông X 200m, Ông Y 200m. Thì kể từ ngày 01/07/2014 – Đây là loại Hợp đồng vô hiệu, tức là không được pháp luật thừa nhận. Lý do Hợp đồng vô hiệu trong ví dụ vừa nêu: KHÔNG phải vì mua bán bằng giấy tay – Mà vì đất không đủ điều kiện tách thửa, và chưa được tách thửa, mà Các bên vẫn mua bán. Bà con, cần lưu ý lý do này, mới hiểu đúng bản chất vấn đề.
Ví dụ 5: Ông P có 100m vuông đất thổ cư, có sổ hồng chính chủ. Ông P viết giấy tay bán toàn bộ đất này cho Ông T. Tuy nhiên, sau đó các bên tranh chấp. Thì khi ra tòa, nếu Ông T chứng minh minh đã giao đủ từ 2/3 tiền mua đất cho Ông P. Thì giao dịch này không bị vô hiệu. Ông P buộc phải làm thủ tục sang tên cho Ông T. Như vậy, trong tình huống này, các bên chỉ vi phạm về mặt hình thức Hợp đồng. Tức là các bên viết giấy tay, thay vì Công chứng, còn lại thì việc mua bán của các bên là hợp pháp. Nhưng trường hợp ở ví dụ 4 thì hoàn toàn khác, các bên không chỉ vi phạm về hình thức, tức chỉ viết giấy tay. Mà cái vi phạm, trái luật của các bên, là đất không đủ điều kiện tách thửa mà vẫn bán – Đó mới là tính trái pháp luật, chứ không đơn thuần là sự vi phạm hình thức nữa.
Và khi Hợp đồng bị vô hiệu, gần như Bà con là Người mua có thể sẽ mất trắng. Dù luật quy định các Bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nhưng việc đòi lại tiền rất mông lung. Rất mong, Bà con nắm rõ, sự khác biệt của nội dung vừa trình bày, để hiểu và vận dụng trên thực tế.
3. Trường hợp nhiều Người cùng mua chung một thửa đất
Một giao dịch khá phổ biến đối với trường hợp đất không đủ điều kiện tách thửa thành nhiều phần để rồi chuyển nhượng cho nhiều Người khác nhau, thì những Người mua sẽ tập hợp nhau lại cùng mua một thửa đất, rồi tự phân thành từng phần cho từng Người sử dụng, mà những Người mua này, đôi khi cũng không hề quen biết nhau.
Ví dụ 6: Ông G có 1000m vuông đất nông nghiệp, nay Ông G muốn phân thửa đất này thành 10 miếng/mảnh, tương đương mỗi miếng là 100m vuông để bán cho nhiều Người khác. Do là đất nông nghiệp, không thể tách thành 10 miếng để bán cho từng Người, nên Ông G chỉ còn cách là tìm đủ 10 Người mua, và ra ký công chứng bán cho cùng lúc 10 Người mua này trong cùng một Hợp đồng. Kết quả là có thể 10 Người mua này không hề quen biết nhau, nhưng lại cùng đồng “Sở hữu” chung một thửa đất 1000m vuông. Còn mỗi Người có 100m vuông cụ thể ở vị trí nào, là do tự thỏa thuận chia nhau sử dụng trên thực tế, mà không hề có giá trị pháp lý.
Trường hợp nhiều Người cùng mua chung một thửa đất theo kiểu này (Có công chứng, đăng bộ sang tên), có phần an toàn hơn các trường hợp mua chung sổ theo kiểu giấy tay đã nói ở trên. Vì mỗi Người mua vẫn sẽ được quyền giữ một cuốn Sổ sử dụng chung như đã nêu ở đầu bài, nên không sợ bị mất trắng – Lý do, như sẽ giải thích tiếp đây. Nhưng việc mua đất kiểu này, nếu chỉ để sử dụng mãi mãi, thì không có vấn đề gì lớn – Nhưng nếu muốn giao dịch được thì vô cùng khó khăn, nếu không muốn nói là bế tắc về thủ tục. Vì dù có được cầm một Sổ trong tay, nhưng là Sổ chung/Đồng sở hữu, nên không thể giao dịch, nếu không có sự đồng ý của tất cả những Người đã từng ký hợp đồng mua với mình.
Như ví dụ 6 vừa nêu, sau khi mua xong, một Người muốn bán phần 100m vuông của mình, cũng phải có sự đồng ý của 9 Người mua còn lại. Vì như đã nói, phần 100m vuông đó là các bên tự chia với nhau, không có giá trị pháp lý – Trên mặt Giấy tờ chủ quyền, vẫn là loại đất chung Sổ, đồng sở hữu của 10 Người với 1000m vuông, mà không có sự tách bạch từng phần cụ thể. Như vậy, để “lôi kéo” được 9 Người còn lại ra ký hợp đồng, không hề đơn giản. Đó là chưa kể, việc chỉ bán một phần lại cũng không thể thực hiện được vì vướng thủ tục tách thửa như đã nêu trên, cuối cùng lại chỉ có thể mua bán giấy tay hoặc theo một số cách tặng cho phần quyền rất phức tạp khác.
III. ĐỀ XUẤT VÀ KHUYẾN CÁO
Từ những phân tích trên, Bà con có thể thấy rằng, việc mua đất chung sổ là hết sức rủi ro – Vừa không đáp ứng quy định của luật, vừa mơ hồ trong việc bảo vệ quyền lợi của mình. Trường hợp nhiều Người cùng mua chung toàn bộ một thửa đất, có thể hạn chế rủi ro như vừa nêu, nhưng lại vô cùng nan giải, khi thực hiện giao dịch về sau, nhưng dẫu sao, vẫn bớt rủi ro hơn.
Tuy nhiên, vì nhiều lý do, nhất là lý do về tài chính, khiến Bà con ta vẫn phải mua đất chung Sổ theo những dạng còn lại như ở Ví dụ 3 và Ví dụ 4, tức là mua một phần đất từ sổ chung, không thể tách thửa! Tác giả rất hiểu và cảm thông cho lý do đó. Chính vì vậy, Tác giả đưa ra một số đề xuất sau, để Bà con có mua đất trong trường hợp vừa nêu, có thể hạn chế phần nào rủi ro – Cụ thể như sau:
1. Yêu cầu được đứng tên chung sổ
Ví dụ 7: Ông S có thửa đất nông nghiệp 600m vuông. Ông S muốn bán 200m cho Ông X, và 200m cho Ông Y. Tuy nhiên thì việc tách thửa không thể thực hiện được, vì diện tích quá nhỏ không đủ điều kiện để tách thửa. Do đó, trong trường hợp này Các bên có thể làm Văn bản có công chứng về việc nhập tài sản chung (Hay còn gọi là đồng sở hữu), sau đó tiến hành đăng ký biến động.
Tức là, trước đây, thửa đất chỉ đứng tên Ông S, là tài sản riêng của Ông S, nhưng bây giờ trở thành tài sản chung của cả 03 Ông: S X Y – Trên sổ đỏ cũng ghi tên đầy đủ cả 03 Người. Do đó, Ông S muốn làm gì với thửa đất này, phải có sự đồng ý của Ông X và Y. Và khác với ví dụ 3, 4 trên – Trong trường hợp này, Hợp đồng không vô hiệu, và vì đã bổ sung đồng sở hữu trên sổ đỏ, cho nên, Ngân hàng không thể nhận thế chấp nếu Ông X, Y không đồng ý.
2. Tiến hành chiếm hữu trên thực tế
Nếu vì lý do nào đó, mà không thể đứng tên chung Sổ như vừa nêu. Thì Bà con cần phải áp dụng phương thức chiếm hữu thực tế – Tức là sau khi mua một phần đất rồi, Bà con không được để trống, mà phải tiến hành canh tác, hoặc xây dựng lều, trại, nhà và vào ở. Nhằm mục đích Người chính chủ muốn thế chấp hay bán toàn bộ cho Ai, thì Người mới này, thông thường Họ cũng phải tìm hiểu thực địa, lúc đó Bà con phải nói cho Họ biết là đất này đã bán giấy tay cho Bà con rồi, Họ biết vậy, thì sẽ không mua nữa, bởi cũng như Bà con, Họ chẳng dại gì mua đất đã bán cho Người khác rồi, để lại tranh chấp.
Còn nếu Bà con mua xong, mà để trống thì càng rủi ro. Vì giấy tờ pháp lý đứng tên Chủ đất, đất thì lại trống, nên Người mua cứ vậy là mua thôi, vì Họ ngay tình, chẳng biết đất này đã bán hay chưa, và đương nhiên, Người bán khi Họ đã cố ý muốn bán, thì chẳng bao giờ Họ nói thật, do đó nếu Người mua mới này, mua toàn bộ thửa đất, giao dịch có công chứng và đăng bộ, thì sẽ được pháp luật bảo vệ. Lưu ý: Nếu Bà con sau khi mua, mà được đứng tên chung Sổ, như trường hợp ví dụ 7 nêu trên, thì có thể không cần áp dụng phương án chiếm hữu thực tế này nữa!
Bài viết đăng trên Fanpage của Luật sư: Đặng Bá Kỹ!
