Chuyên đề 4: “THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG TẶNG CHO CÓ ĐIỀU KIỆN THEO ĐIỀU 470 BỘ LUẬT DÂN SỰ 2005″
Văn Phòng công chứng Sài Gòn có tiếp nhận một yêu cầu cho thuê nhà của chủ sở hữu nhà là người được tặng cho nhà có điều kiện “ là người được tặng cho cam kết cho người tặng cho được sử dụng căn nhà được tặng cho để ở cho đến hết đời”
Hợp đồng tặng cho nhà có điều kiện được chứng nhận tại Phòng công chứng số 1 TP.HCM , đã trước bạ, đăng bộ hợp lệ.
Qua trao đổi với Công chứng viên, người mẹ là người đã tặng cho nhà cho con nói rằng: người con chỉ trở thành chủ sở hữu thực sự khi người mẹ (người tặng cho) chết. Không được bán, không được thế chấp.
Như vậy, ở đây quyền sở hữu của người con bị hạn chế bởi quyền sử dụng của người mẹ là sử dụng căn nhà để ở cho đến hết đời và từ đó làm phát sinh hệ quả là người chủ sở hữu tài sản được tặng cho không thể thực hiện các quyền định đoạt, thế chấp tài sản được tặng cho.
Điều 470 Luật dân sự quy định về tặng cho tài sản có điều kiện như sau:
- Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho, điều kiện tặng cho không trái pháp luật và đạo đức xã hội.
- …
- Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện, thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Hợp đồng tặng cho nhà có điều kiện mà Phòng công chứng số 1 TP.HCM chứng nhận phù hợp với điều 470 Luật dân sự, ở đây nghĩa vụ phải thực hiện là quyền hưởng dụng mà bên tặng cho yêu cầu bên được tặng cho dành cho họ quyền được ở suốt đời. Nếu vì lý do nào đó mà việc ở không được thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản đã tặng cho đó là quyền sở hữu nhà đã được tặng cho.
Tại văn bản số 1881/TB.STP ngày 02/06/2004 của Sở Tư pháp hướng dẫn nghiệp vụ công chứng đã viết:
“Theo quy định của Bộ luật dân sự, Hợp đồng tặng cho tài sản là sự chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ bên tặng cho sang bên được tặng cho. Hệ quả pháp lý của việc tặng cho là người được tặng cho tài sản có toàn quyền sở hữu đối với tài sản được tặng cho. Hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện, buộc bên được tặng cho phải thực hiện những nghĩa vụ nhất định nhưng không được làm hạn chế quyền sở hữu của bên được tặng cho tài sản”
Văn bản trên phù hợp với Luật nhà ở (điều 93 khoản 5): Quyền sở hữu được chuyển giao cho bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở, kể từ thời điểm Hợp đồng được Công chứng chứng nhận đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân … và phù hợp với điều 168 Bộ luật dân sự 2005 “việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực, kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật quy định khác”. Nhưng nó không phù hợp với ý chí của người có tài sản và vô hình trung xâm phạm quyền tự do định đoạt tài sản của chủ sở hữu
Theo chúng tôi ở đây có sự xung đột giữa các điều luật về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong trường hợp tặng cho có điều kiện. Bởi vì điều 470 Bộ luật dân sự 2005 quy định: Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản. Nếu quyền sở hữu đã chuyển giao cho bên được tặng cho kể từ thời điểm công chứng hoặc từ khi đăng bộ thì bên tặng cho không có quyền đòi lại tài sản.
Cụ thể, trong Hợp đồng tặng cho đã ký tại Phòng công chứng số 1 TP.HCM, nếu người con không thực hiện cho bà mẹ ở trong căn nhà ấy thì bà mẹ được quyền lấy lại căn nhà. Hơn thế nữa, nếu người con bán nhà, cho thuê nhà, thế chấp nhà dẫn đến xử lý tài sản thì người mẹ không có chỗ ở trong căn nhà đó, nghĩa là người con vi phạm nghĩa vụ đối với bà mẹ là quyền hưởng dụng nhà để ở cho đến hết đời.
Thực tế có rất nhiều yêu cầu tặng cho nhà cho con nhưng cha mẹ giữ lại quyền sử dụng căn nhà để cho thuê lấy tiền lo tuổi già chỉ khi nào cha mẹ chết hết người con mới được trọn quyền sở hữu, nhưng các Công chứng viên từ chối.
Về vấn đề này Dân luật chế độ Sài Gòn 1972 quy định tại Điều 971 “ Người tặng dữ một bất động sản, có thể dành quyền hưởng hoa lợi cho mình hay cho một người đệ tam …”
Trong trường hợp đó người được tặng cho chỉ có quyền hư hữu (hư quyền) Nue-proprieté. Khi quyền hưởng dụng hoặc thu lợi chấm dứt, quyền này nhập với quyền hư hữu và người hư hữu chủ lúc đó mới có toàn quyền sở hữu.
Do vậy, trong khi người hưởng dụng còn sống, thì người chủ sở hữu hư quyền lúc đó không được làm điều gì gây thiệt hại đến người có quyền hưởng dụng, nếu không phải bồi thường.
Trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường hiện nay có rất nhiều yêu cầu công chứng. Tặng cho nhà có điều kiện và các Công chứng viên hết sức lúng túng khi giải quyết các giao dịch đối với nhà tặng cho có điều kiện và có cách hiểu khác nhau. Chúng tôi cho rằng cần để cho người chủ sở hữu toàn quyền định đoạt tài sản của mình và cần phải có sự hiểu thống nhất về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong trường hợp tặng cho nhà có điều kiện theo điều 470 Bộ luật dân sự 2005.
Công chứng viên Phan Văn Cheo
- LIÊN HỆ :FANPAGE: https://www.facebook.com/viennghiencuukinhtevaphapluatCẢM ƠN QUÝ BẠN ĐỌC ĐÃ GHÉ THĂM WEDSITE!